畅谈楼市发展 开启智慧之光

——港深专家纵论09地产突围之道论坛举办圆满成功

5月3日，春交会仍在如火如荼地进行着，楼市先锋论坛——“港深专家纵论09地产突围之道”在活跃的氛围中盛大开幕，吸引了诸多业内外人士前来参加。置业国际作为本次论坛的举办方，向来主张“预测”与“应变”并举的发展策略。目前，宏观经济尚未完全企稳，地产市场也没彻底回暖，“变”仍是未来楼市的基本旋律。为此，探寻深圳楼市变化趋势，探讨地产企业应变能力，从而在风云变幻的市场环境中，成功地提升项目价值，便自然而然的成为本次论坛的重要话题。

楼市反弹，深圳为何一马当先？

本轮楼市调整所释放的巨大冲击波，虽然没有引发地产企业重大洗牌，却给地产市场带来了重大洗礼。目前，我国楼市已经开始反弹，而深圳则一直走在最前沿。那么，深圳为什么能够一马当先呢？置业国际集团董事罗志聪先生认为，这主要是因为政策刺激和深圳楼市自身特点共同作用的结果。作为本轮楼市调整的重点城市，与内地其它地方相比，深圳楼市回归及时且力度较大，率先回归有利于率先反弹。

此外，就房地产市场化程度而言，香港的市场化程度最高，其次就数深圳等沿海发达城市，最后才是内地二三线城市。根据罗志聪先生的观点，市场化程度较高的地区，对外部刺激因素的反应会比较快，人们对市场变化的把握能力也比较强。换而言之，深圳楼市对政策的反应能力和消化能力较其它地区要高。因为如此，当国家打压楼市的时候，深圳率先调整便是理所当然；而当国家刺激楼市的时候，深圳率先反弹也在情理之中。

市场分化，提价是否愈演愈烈？

在本次论坛上，置业国际深圳公司总经理何应文先生表示，随着深圳楼市持续旺销，开发商的营销策略也在发生微妙的变化。尤其是项目定价策略，正在走向分化。其实，这种现象在市场中也属热点话题。对此，罗志聪先生认为，部分项目提高价格有其内在原因。近期以来，深圳新房成交一直高位运行，从去年12月份开始，销售规模一直大于批售规模，部分片区及部分产品甚至出现结构性的供不应求，这在一定程度上激发了开发商的提价信心。

不过，房价大幅上涨也有一定的压力。罗志聪先生表示，目前外围经济环境仍然充满诸多的不确定性，且部分企业及其员工受金融风暴影响，其购房能力和市场信心确实有所下降。当然，国家的政策诉求也是一个重要的影响因素。通过观察中央推出的一系列调控举措可以发现，成交回升是政策追求的目标，价格上涨是政策规避的重点，在全力阻止经济下滑的情况下更是如此。因为，这其中存在一个非常简单的逻辑关系：价格上涨会影响市场需求，需求不足会影响开发投资，而投资不足显然不利于经济的止跌回升。

乍暖还寒，小阳春能否再向前？

针对当前的楼市“小阳春”，有论坛嘉宾提供了一组数据。数据显示，在2007年10月至2008年10月的低谷时期，深圳新房日均成交98套/0.91万平米；而在2008年11月至2009年3月的高峰时期，日均成交则为207套/1.92万平米。两者相比，成交规模提升了1.11倍。除此之外，自从2008年11月份以来，深圳新房成交量已经连续6个月保持高位运行。因此，把当前楼市喻为“小阳春”并不夸张。但是，今年4月份深圳楼市出现了“量跌价升”的发展态势。在这种情况下，“小阳春”会不会就此而止步呢？

一切情况皆有可能，罗志聪先生表示。市场定价本无可厚非，但若盲目跟风上涨，显然会影响楼市反弹效果。当然，如果楼市能够保持理性发展，未来依然值得期待。因为，当前楼市仍然存在积极的支撑因素。一方面，反弹势头经过连续6个月的旺销已经逐渐形成；另一方面，在宏观经济彻底止跌回升之前，国家将会一如既往的支持购房需求。而何应文先生则从广东省“限外令”解禁的角度说明了这一问题，3月份广东省出台了“十五条”，其中“限外令”解禁已于4月24日在深圳落地实施。众所周知，深圳一直都是港人置业内地的首选之地，“限外令”的解除对鼓励港人北上置业具有十分重要的意义。

打造经典，如何提升项目价值？

随着沿海城市的竞争日趋激烈，地产商普遍开始向内地进军。那么，怎样才能在内地市场成功立足呢？提升项目价值，打造经典项目——置业国际董事总经理姜树荣先生给出了自己的答案。在姜先生看来，代理公司的工作并非仅仅把产品从开发商转移到消费者，把生产价值转变成使用价值。换而言之，代理环节除了转移价值之外，还要积极地创造价值。因为，开发商希望收益最大化，消费者希望付出最小化，若要平衡双方的利益诉求，最好的办法就是通过创新营销来提升项目的价值含量。

与此同时，姜树荣先生还表示，在提升项目的价值方面，每个公司都有自己的理念和方法，而问题的关键则在于有没有创新意思和创新能力。我国幅员辽阔且发展不平衡，在二三线城市操作项目可以参照一线城市现有模式，这是我国房地产公司拓展内地市场的一大优势，但也是一个很大的制约因素，因为这会造成行业创新动力不足，从而无法最大限度地提升项目价值含量。所以，如何突破惯性思维的束缚非常重要。为此，姜先生还专门结合置业国际多年来的探索经验，详细阐释了提升项目价值的“三大阶段”和“四大策略”。

此次论坛不但吸引了深圳的部分开发商参加，更有来自青岛、重庆、厦门、海口、湖北等参加此次土地展的重多城市国土部门的相关领导及重多开发商，特别是于内地二三级城市拓展计划或已有土地运作的众多开发商均派员出席，并与置业国际资深专家就其关注的相关话题作了深入探讨。置业国际不但于春交会举办专业论坛，更以专业的形象展示于春交会期间与众多业内人士及置业者见面。