择机入市  量力而行

置业国际研究中心

买房置业并非小本买卖，谨慎从事也在情理之中。因此，选择正确的入市时至关重要。但是在现实层面，究竟该如何操作，又显得非常困难。因为入市时机是在楼市博弈过程中产生的，不仅若隐若现，而且稍纵即逝，能够发现入市时机的人很少，能够抓住入市时机的人更少。原因在于一个潜在的逻辑关系：如果少数人采取某项行动是理性的，那么当人们蜂拥而上争相模仿时，就会促使供求格局迅速发生逆转，从而导致整个市场朝着非理性方向发展。换而言之，在市场经济条件下投资，贵在独立决策，最忌随波逐流。置业投资同样如此，对不同的人群而言，入市时机并不相同。

首先，何时入市与购买实力有关。以今年6至9月份为例，深圳新房成交数量连续下滑，部分刚性需求被迫退出市场是其中一个非常重要的原因。之所以如此，是因为刚性需求者多为中低收入阶层，面对2万元/平米左右的房价，对他们而言，此时入市已经困难重重。然而，与此形成鲜明对比的是，豪宅别墅类产品却逆势飘红，反而成为房价高位运行的重要支撑力量。

其次，何时入市与消费偏好有关。影响消费者置业心理和行为的因素有很多，比如价格、区位、风格、品质、配套等。对于不同的人群，这些影响因素在其心目中的权重比例并不相同。虽然价格水平比较重要，但是优越的区位、优雅的风格、优良的品质等等却是稀缺的资源，在很多情况下同样可以成为促使消费者果断入市的决定性因素，即使在价格上做些妥协也并非不可。

最后，何时入市与置业目的有关。根据买房的直接目的，置业行为可以划分为投资需求和自住需求两种类型。根据风险的敏感程度，风险态度可以划分为风险偏好、风险中性和风险厌恶三种类型。虽然趋利避害是人的共性，但是与自住需求者相比，投资需求者多少倾向于冒险。这便决定了二者不同的入市态度，后者面对房价上涨比较容易退缩，而前者为了逐利甚至敢于摸顶。

在置业投资的决策中，虽然内因起决定作用，但是外因也不可忽视。目前，关于入市时机的问题之所以争论不休，就在于外部环境出现了一些不确定性。归纳而言，主要包括两个方面，一个是房价走势，一个是政策走势。房价方面，深圳新房均价经过连续攀升后已经达到2万/平米以上，虽然官方和民间均有房价可能会出现回落调整的预测，但是市场中也的确存在支撑房价继续高位运行的力量，如此种种导致房价走向变得扑朔迷离。政策方面，2008年11月份开始实施的各项优惠措施，其生效的截止日期即将来临，届时能不能向下顺延，将会直接影响置业成本和入市门槛。

综合各种因素来看，在未来一段时间内，房价走势在很大程度上取决于供应规模和结构。倘若以中小户型为主的普通商品住宅供应增加，那么豪宅别墅类高端产品所占比重便会出现相应的下降，而房价水平自然也会跟着有所调整。至于楼市政策的发展走向，目前我国经济正处在企稳回升的关键阶段，政策调整仍需权衡利弊谨小慎微。因此，为了推动房地产行业健康稳定地向前发展，与首次置业和改善需求相关的优惠政策，可能会继续顺延实施，而其他各种优惠措施或将面临调整甚至终止的命运。

总而言之，置业时要看清形势，独立决策，择机入市，量力而行。市场经济中不会有一致的声音，也不会有一致的步伐。10月楼市便是例证，本月深圳房价高位运行，成交数量再次反弹。对此，如果说房价太高不宜入市，那么就不会出现成交反弹的情况；如果说此时入市正逢其时，那么价格高位运行又显得合情合理。看似悖论，其实不然。“这是最美好的时代，这是最糟糕的时代”，关键在于你的视角；“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，关键在于你的诉求。在楼市探底时入市，在楼市摸顶时出市，这永远都是理想化状态，其背后往往隐藏着巨大的风险。

                                         本文于2009年10月30日发表于深圳商报