将上海市2006年1、2月份的成交量和2005年同期相比，成交量萎缩超过40%，剔除掉季节性因素，可以看出上海楼市仍然处于调整当中。而且从成交活跃的区域和楼盘来看看，成交活跃区域一般为中心城区，整个上海楼市特别是外郊环线成交并不活跃，另外部分销售回温的楼盘则是利用各种各样的降价手段促进了成交，而非市场主导。
2月以后，上海部分区域或楼盘销售开始解冻，却并不意味着上海楼市已经走出调整期或者说短期内会显著回暖。可能这个调整的过程会较长，甚至将持续到2007年；但上海楼市崩盘的可能性依旧很小，短期内，也就是在2006年内显著回暖的可能性也很小。

“豪宅”“大型屋苑”前途光明

所谓“豪宅”一般指别墅及市区中心地段的高级公寓，而目前上海别墅土地供应业已基本终止，高档公寓的供应也被限定至一个相当小的规模。例如由置业国际代理销售的《淡水湾花园 东方天地》项目所处的卢湾区，已经不再供应高档住宅用地，因而“豪宅”未来的供应量将越来越小，大有有效供给有不足的态势。但从市场需求方面来看，来自浙江民间等外埠的投资“热钱”似乎有所颓势，大量华侨及港台客户（又分为归国及未归国）则掀起一轮“豪宅自住”的浪潮。据置业国际对于《华府天地》、《翠湖天地》等若干上海豪宅项目的客源分析，自住客户占整体比例相当高，而且均以华侨及港台客户为主。在这股需求热浪的驱动下，加之本地富豪阶层的逐步壮大，可以认为有效需求的快速增长是较为稳定的。
这样，将有效供给与有效需求相比较，供需还是较为平衡的，甚至可能是有效供给不足，有效需求旺盛，上海“豪宅”有着不可复制的地理优势、相对合理的价格区间及充满地域特色的先进建筑风格等，更让它成为当之无愧为热销产品，并为紧随其后的“大型屋苑”类产品提供了发展空间。
相对较为小型的社区而言，大型屋苑项目规模较大，社区内配套设施也较为充足，生活便利度自然得以提高，可充分满足普通市民的日常生活需求，令其可对于未来的生活较有信心。尤其是类似于《上海康城》这样发展多年的大型社区，拥有良好的口碑和成熟的居住氛围，居住人口较多，人气较旺，往往令莅临参观的客户“一见倾心”。据不完全统计，康城客户的成交平均洽谈次数是优于市场一般水平的，可能一般项目客户要参观洽谈3－5次才能下定决心购买，而在上海康城，可能只需要2－3次的水平。大型屋苑项目目前业已成为客户“自住宜居”的首选，成为了市场的“明星”。

房地产市场仍为政策关注焦点

2006年一开始，有关房地产业的政策就层出不穷。如国土资源部建议国有土地使用权出让中的“勾地制”、人民银行提出房地产抵押贷款规范估价管理、财政部和国税局积极推动开征物业税、建设部重提购房实名制等等。那么2006年将会出台哪些房地产政策呢？会对楼市产生什么样的影响？
全面紧缩性的政策预计不大可能出台。从总体宏观经济形势看，经过2004年开始的宏观调控，投资规模过大的情况已经得到了根本性好转。2005年全国固定资产投资增幅为25.7%，低于前几年的平均水平；其中2005年房地产开发投资增幅为19.8%，更是低于社会平均水平。特别是物价水平，在2005年原材料、燃料、动力购进价格上涨了8.3%的前提下，CPI指数上涨幅度只有1.8%，说明宏观经济存在一定程度通货紧缩的可能，很多制造性企业的利润在降低。宏观调控整体过热的情况已经得到改善，2006年经济工作的重点可能不是控制经济过热，而转变成保持一定的经济增长率和较高的就业水平。目前，国内消费短期内很难刺激，存款储蓄余额已经高达30亿，而对外贸易磨擦愈演愈烈，出口增长也面临不确定性，在这种情况下中央不大可能再出台新的紧缩政策。
房地产市场依然是社会和政策关注的焦点，2006年有关房地产的政策也不会少。房地产政策将集中在规范市场交易行为和制度建设上。从目前市场讨论的热点看，财政部和国税总局强调的“物业税”，因为涉及较多配套措施和利益调整，至少在2006年不太可能成为现实。建设部重提的“购房实名制”问题，考虑到最感冒实名制的政府官员，因此出台的可能性不大；即使该政策出台，规避“购房实名制”的方法也很多，实际操作的空间也很大，因此对房地产市场也不会有实质性影响。
而2005年人民银行提出的取消预售制度，有可能再起波澜。随着房地产市场调整的继续，很多楼盘由期房卖成了现房，现在取消预售制度对整个市场的影响已经变小，但对整个房地产业的发展和企业经营模式都会产生根本影响，需要引起开发商的注意。

2006-10-27