前瞻性：挖掘和提升地段价值
怡景花园位于老武汉的租界和贫民区的边缘，周边多为低矮的历史陈旧建筑，项目面向长江防洪大堤。但是通过调研和项目分析，项目具有开发成豪宅的潜质：
1、景观资源：项目直面滚滚长江、隔岸武昌万家灯火、横跨长江巨龙般的长江二桥组成项目丰富的自然景观；
2、稀缺性：从政府部门了解，沿江大道区域未来几年不会有新的住宅项目审批，本项目是沿江大道区域未来几年唯一的住宅项目；
3、政府支持：从政府的沿江区域规划获悉，项目对面的江滩规划为武汉未来新外滩的二期；同时项目所在区域为新届政府首个旧城改造项目——永清商务区的规划，此二项将使项目周边环境得到极大改善，区域将会成为未来几年的城市焦点。
4、产品：锁定299位“城市英雄”
在升级过程中，最值得称道的是对目标市场的重新定位，并围绕这一目标进行优质、超前的包装和设计调整:
5、三重景观：长江、外滩、园林组成项目由远及近丰富、多层次的景观视野。
6、家居智能化：武汉大部分住宅应用的是安防等较为初级的智能化，勿庸置疑，高端客户对财产和生命的安全更加的敏感。怡景花园配置“千里眼”、“一卡通”、“家居遥控”等三大功能，智能化配置更加超前、根据个性化；
中央空调：虽说武汉部分高层项目提供热水和暖气，但是公共维修和日常运行等费用却牵系着住户敏感的神经，故市场上有配置无口碑，怡景花园为每家每户安装家居型中央空调，自家控制主机、自家控制费用、冷暖自己操纵。
7、户型升级：对户型进行兼并、改良，各单位通风、采光、使用率等全面得到提升，调整后户均面积达到220平米，每个单位的主卧和客厅可观长江、外滩和园林，做到户户大气人家，综合质素得到极大的提升。
怡景花园不仅仅销售的是房屋，还致力于提供、引导一种全新的生活空间和生活方式，产品设计上追求299个单位的均衡性，配置上追求超前市场，真正做到以人为中心，体现出强烈的时代感和文化品味。

中期：豪宅神话的缔造

入市时机的把握
怡景花园的入市时机的选择上很有讲究，充分利用了“天时、地利、人和”等诸多有利因素。项目开盘前夕，政府正大力度宣传外滩二期和永清商务区的规划，项目的美好前景和发展潜力一览无余，政府宣传的公信力配合项目针对性的宣传，取得了事半功倍的效果。

销售热潮不断
“钓鱼式”的销售不能满足豪宅的需求，利用工程界点和传统节庆日举办现场活动，这种“以网捕鱼”式的销售方式贯穿了怡景花园整个销售过程。怡景花园通过房展会上的形象展示和客户积累，开盘当月创造7000万元的销售纪录，开盘后利用封顶、样板房竣工对外开放、交楼服务日等举办“名楼名表”、“智能化展示及论坛”、“圣诞嘉年华”、“业主风筝会”等活动，销售势头一波接着一波，佳绩频传。
尤其是对怡景花园顶层十三套绝版复式单位的销售方式创新，堪称经典。项目在销售完成80％之前，顶层复式单位一直处于内部认购状态，在怡景花园销售进入持续热销阶段、武汉楼市处于高峰期之时，怡景花园复式单位采用“招投标”的方式，正式对外接收认购，活动期间创造武汉乃至湖北省第一“天价”——9438元/平米。这一销售方式的创新和业绩在业界誉为经典之作。

武汉豪宅的经典
突破市场价格“瓶颈”：怡景花园一年完成历史性的销售佳绩，销售均价高出市场同档次物业的10－15％，比武汉市住宅总体价格高出2倍以上，顶层复式单位创下9438元/平米武汉市乃至湖北省“天价”。
屡获殊荣，知名度不断提升的豪宅经典：怡景花园在屡创销售佳绩的同时，项目知名度和品牌越来越得到市场的认同，项目获得多个荣誉和奖项，2003年3月湖北省住宅博览会与湖北日报社颁发的“武汉地产十大畅销楼盘”、“武汉地产十大经典名盘”；中国住交会组委会与湖北日报社颁发的“湖北名盘”；通过“香港地产”PSO国际认证；2004年由“中国土地博会”组委会颁发“中国三十大豪宅”等等。

后期：怡景花园的市场意义

打破了武汉豪宅的传统分布格局
武汉传统的豪宅分布格局为“一江二岸的二湖”，即以长江为界线划分，武昌的东湖和汉口的西北湖是武汉豪宅的密集区，怡景花园的成功打破了这种传统的豪宅区域划分，汉口的沿江大道区域以怡景花园作为区域地标型豪宅，同时对长江、外滩等景观有利条件，已经成为武汉最具发展潜力的豪宅开发热点区域。怡景花园的成功推广，为武汉创造了新的豪宅区域，创造了武汉豪宅新指标，在相当长的一段时期内，市场上形成“怡景现象”，连香港某大型房地产开发公司在怡景花园的旁开发的项目也以突破怡景花园最高售价为成功销售的指标。

对武汉豪宅市场发展起了“催化剂”作用
怡景花园之前市场价格在三千元以上的住宅即被称为豪宅物业，高端产婆的开发量和市场供应量较少，销售周期长，销售状况一般，价格成为高端产品市场发展的“瓶颈”，开发商更多的是从降低产品配置以较少成本投入，在市场竞争中以较低价格占领市场。怡景花园以提高产品综合质素，在激烈的市场竞争中坚持“产品制胜”的思路，不仅取得了良好的经济效益，而且社会效益明显、建立了开发公司和项目的社会知名度，在产品塑造的同时，成功的塑造了开发商的品牌，使其挤身武汉知名品牌开发商之列。
怡景花园完成历史性销售佳绩及交楼后，市场上高端产品的供应量明显上升，销售价格得到了较大的提升，单价在4000元以上的住宅才能成为豪宅，并且高端产品的销售势头明显比前几年好。

观点：
现在房地产开发已经进入买方市场，市场竞争日趋激烈。部分开发项目因政策调控和发展商自身问题，未能及时洞悉市场先机，致使产品设计滞后，与市场需求存在较大的错位，既加大了市场的风险，同时不利于实现项目开发利润的最大化。
成功的项目必须创新，但是创新既要有成功的经验，同时要结合项目的实际情况，既不能无中生有，也不能生搬硬套。从市场操作实例来看：适当超前、定位准确，投合有效消费空间，准确把握目标客户的消费心理合消费特点，才能在产品供应和市场需求上找到最佳切合点。

2004-11-27