前言：小户印象
传统小户型给人的感觉意味着狭小、局促、阴暗、不方正、品质感差、档次不高、园林会所简陋、物管及售后服务无保证……

突破传统，谱写小户豪宅颠峰作

传统小户型因为它的先天不足而越来越受到人们的冷落，首先，在户型设计上，传统的小户型往往进深过长，大都只能形成“直套型”的一房一厅，以及暗卫、暗厨，且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。其次从小区环境设计上讲，大多数小户型社区内，基本没有园林，绿化率低，通道狭窄。再次，传统小户型一般是单栋楼，会所设施不全，物业管理水平不高，业主没有对社区认同感。因此，『御景华城』要突破传统、谱写小户豪宅颠峰作，必须从户型设计、小区环境设计和项目会所、物业管理等方面着手，给小户型社区注入新元素。

1、 现实障碍
－噪音影响：项目1-3栋北面贴近滨河快速干道及华强南立交，汽车噪音影响严重；
－农民房影响：项目所在片区为旧村自建房、旧商品房、微利房集中地，建筑年限多在80年代中后期，外形惨旧，影响片区整体档次提升；
－容积率高：项目的容积率为9，密度高，难以建立舒适居住环境的形象；
－高价位：发展商对我们提出一期售价8500元/㎡的要求，对小户型客户来讲，这是一个天价。

2、  扭转乾坤，开启小户豪宅新纪元
高价位和高容积率是矛盾的两方面，如何糅合两者，建立项目的核心竞争力，成为策划小组的头等难题。于是策划小组连续几天几夜地进行头脑风暴，展开激烈的探讨，集思广益，对项目的定位何止十余种。最终，我们一致通过将『御景华城』打造成为“华强第一城”，“小户豪宅颠峰作”。于是『御景华城』引领着小户型向着一个全新领域发展，开启小户豪宅新纪元。

对细节越苛刻，品质就越有保证

策划小组清晰的意识到，任何项目的推广都将回归到产品，因此，我们坚信对细节越苛刻，品质就越有保证。对于产品，策划小组犹如精工师对待精品一样，精益求精，不容有失。
品质要从一点一滴做起。『御景华城』从地块到规划设计、从立面风格到大堂细部、从园林会所规划到样板房设计等策划小组都一一做了详细研究及展开激烈的讨论。新古典主义的立面风格、12米挑高大堂、拿波里三层立体亲水园林（首层“布姬斯花园”、二层“拿波里广场”、顶层“梦幻岛”）、三大主题会所（娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所）、hip－hotel特色样板房等，都是我们策划小组智慧结晶。

从知名度到美誉度

品牌是名与实的辩证统一体，知名度是名，美誉度是实，二者的辩证统一构成了品牌的本质内核。曾经有人说提出一个公式，“高知名度＋低美誉度＝臭名昭著”，此话虽然偏激，但说明了一个道理，美誉度与知名度密不可分、相互联系、相互促进。一方面项目通过组织公关形象策划，在提高知名度的基础上彰显美誉度；另一方面有了美誉度，项目的知名度也会得到提高，二者的有机结合直接影响着品牌声誉。

1、“立体式媒体推广＋名人效应”建立项目知名度
『御景华城』作为一个新项目，在前期推广中，最重要的一环就是建立项目的知名度，即项目被受众了解知晓的程度。它包含两方面的意义，即区域的广度和认知的深度。为了『御景华城』能在极短时间内迅速窜红，在广度方面，采取了立体式的媒体推广，多管齐下，最大化覆盖受众群体；在深度方面，利用名人英国前首相梅杰到访，进行充分炒作，制造市场轰动效应。

2、“京基品牌＋十大畅销楼盘”令『御景华城』享负盛名
京基地产多次蝉联“深圳房地产十强”企业，同时其开发的项目以大型高尚住宅社区为主，在深圳享有极高的知名度和美誉度。2004年是京基十周年庆典，『御景华城』是京基地产继成功开发轰动全国的『碧海云天』之后又一划时代巨著。『御景华城』作为京基十年巨献，有着不同寻常的意义。在宣传推广方面，策划小组认为通过京基品牌拉动『御景华城』的美誉度，可谓事半功倍。同时『御景华城』不负众望，凭着五个月销售近2000个单位的销售成绩，短短半年内，先后荣获“2004年深圳楼盘销售龙虎榜十大畅销楼盘”、“2004-2005年度中国最佳酒店式服务社区金奖”。

诠释：Hip hotel 是Boutique Apartment （精品公寓）的延伸，是主张为客户度身定做的家居生活理念，90年代世界掀起Hip hotel的潮流风，是拿去高薪雅皮族不落俗套的个性生活演绎。

附：『御景华城』小档案
项目规模：6栋，34-36层
占地面积：2.6万㎡
住宅建筑面积：18.7万㎡
幼儿园：2200㎡
户型面积：27-83㎡，单房27-35平米，一房33-51平米，二房45-73平米，三房二厅79-83平米
总户数：3576户
项目地址：福田区滨河路和华强路的交汇处

2005-4-21