前言   『菁英』如何定义
如何在大盘云集的市场中突破、脱颖而出？如何在传统中小户型中差异、定义优异产品？如何在有限的营销费用下引起市场关注？如何在短时间积累客户、快速销售，创造高价？『菁英趣庭』——精英打造，打造『菁英』。

一、 大盘云集  差异出路  定位领先
『菁英趣庭』地处深圳宝安中心区，片区称为深圳西岸。该区04年孕育、05年爆发、06年持续。区区7.03平方公里的新区土地上，市场供应超过200万平方，大盘云集、品牌发展商汇聚。06年片区如西岸观邸、幸福海岸等10多个大盘建筑面积都超过15万的楼盘。面对如此的市场竞争，项目组认为必须认清市场，找准差距，求市场差异化，最大化的发掘地段唯一性。最大化建立竞争优势，避免劣势，吸引潜在面较多的主流客户，降低开发风险，运用崭新的推广模式引起市场的轰动，使项目在激烈的竞争当中脱颖而出。
从位置看，与宝安体育馆、跳水馆一路之隔，处于宝安中心区最成熟生活片区N4区，因为尚都、天悦龙庭，使其成为深圳西岸新兴豪宅片区；从交通看，位处宝安大道一侧，临近地铁1号线宝安行政中心站，便利交通利于吸纳关内客户。但有以下明显不足：
1） 项目规模较小，地块不规则，规划受限；从自身配套看，更不能实现“自给自足”；
2） 目前中心区项目都以大户型为主，市场供应量大，必须寻求差异性出路；
要从片区中突围，必须借其力，避其锋，项目组决定采用“借势造势”、“以小（户型）食大（市场）”的策略，构造“中心区小户王”与“豪宅领地-精英青年城”，最终得出项目打造成针对都市白领精英的城市的、自由的、时尚的、舒适的私人世界，定位为『西岸精华之地，城市青年精英格调居所』。

二、 精英小户  精致产品 立体房院
在产品打造上，项目策划组建议以面积中等偏小，适宜都市精英选择的中小户型为主。项目虽小，但园林、立面效果必须做到精致出采。这样，既有效避开与同期大盘的正面冲突，又为实现项目的差异化营销打下产品基础，可是，面积小了，普遍认为项目的舒适度也会降低。针对这一点，结合当时的政策时机，为赋予项目增值元素，为购买顾客真正体验“物超所值”，置业国际策划组建议设置双层高、全赠送的入户花园、空中露台、景观阳台，把『菁英趣庭』打造成创新性高效能居住空间的典范——立体空中房院。
然而，为符合我司提出的产品要求，对建筑设计方案的调整是一个漫长的过程。历近2年的时间，百次的修改，当中的坚持与执着，最终使市场上惯用的口号“2房变4房、3房变5房”，在『菁英趣庭』成为眼睁睁的事实。准确的定位、差异化的产品打造，为我们实现成功销售奠定了基础。

三、 零的突破  借势造势  完美推广
不可否认，超大的推盘量使『菁英趣庭』的销售遭遇激烈的竞争，同时有限的推广费用也使我司策划组带来较大的挑战。但我们始终相信，以辩证的眼光看事物：事情的发展总是双面的，危机的背面则是机会。宝安中心区激烈竞争也带来了市场对该片区的高度关注。策划组推出“借势推广”的营销策略，即“借用”其他大项目采用大推广所带来的人气，为『菁英趣庭』所用。通过看楼路线封锁和引导、针对性的小众传播、其他楼盘重要接待点的把握等，最终实现在开盘前接近“零”推广，即不为开售活动预热的情况下，吸引了愈2000批客户到场的壮举。从发展商出发，为发展商着想，真正意义上为实现发展商利益最大化而出谋划策。

四、 蓝海战略+潮水式销售  再创西岸神话
10月1日『菁英售楼处』正式开放，同时，『菁英趣友会』开始征集会员，项目正式亮相市场。把握传统黄金周，以秋交会为头炮，开始了项目的宣传活动。继以『菁英美食节』、『菁英车展』、『菁英体验馆开放』等菁英系列活动，在短短一个月时间内，『菁英趣友会』会员累积达5000批。为进一步区分诚意客户，10月底进行VIP升级活动，在短短半月内，VIP会员就达到2000多批。我司策划组完美的施展了“蓝海战略”，为项目开售奠定客户基础。
在11月中旬，结合市场推售时机，我司建议『菁英趣庭』应乘势而出——开售！
最终，在不开新闻发布会，“零”开盘广告，“零”预热的情况下，于11月15日晚8：00开始进行钻石诚意客户大手买家购房；11月16日早上开始VIP诚意客户提前进行计价选房，连续作战24小时；11月17日进行全城公开选购。一波接一波的开售，置业国际独创的潮水式销售又一次得到了市场完美的印证。
近100批客户于15日晚连夜排队，16日当天到场VIP客户逾2000批，成交632套单位，销售均价达9000元/㎡，在24小时内销售率接近9成，成交金额达到四亿，刷新西岸单日成交套数新纪录。置业国际再次以完胜姿态，创造西岸神话。

                                                                                                                        2007-2-14