项目简介：
“淡水湾花园•东方天地”坐落于上海市卢湾区马当路588弄，南北两头接徐家汇路和建国东路，东侧临马当路，占地36,480㎡，总建筑面积140,541.2㎡，容积率3.3，绿化率41.8%。整个项目分二期合共8幢，由7幢楼高18层至32层的豪宅、1幢全新概念的商务精品酒店式公寓──“东方天地8号”及面积约19,000㎡的商场组成，总户数723户，主力为两房至四房单位，面积由115至188多㎡不等。
接手前的“淡水湾花园”虽然有一定的知名度，但市场美誉度不高，在人们的印象中是一个位置不错但销售一直不畅的市中心楼盘。2006年的上海房地产市场也在国家宏观调控中一片萧条，观望气氛浓重，市场低迷，尤其在上半年更甚。这样的市场环境，更增添了“淡水湾花园”的推售难度。
除此以外，项目自身的形象和推广相对薄弱、项目形象与目标客户需求不符等诸多因素导致了实际售价虽然与周边楼盘基本持平，但问津者寥寥无几，即便有客户咨询，亦反映价格较高，存在相当的价格抗性。
面对如此严峻的市场环境和项目自身的重重困难，需要在项目定位、包装推广和推售手法等方面对“淡水湾花园”进行全方位的调整和重塑。
全新豪宅定位 准确市场切入
“淡水湾花园”位于上海市中心区——卢湾区，离时尚地标“新天地”步行仅15分钟距离，是上海三大豪宅区之一，昔日上海最高售价的“华府天地”即坐落于此，目前周边规划和在建项目也是依高品质进行打造，可见，“淡水湾花园”的真正价值没有进行充分挖掘，尚未得到市场认识。所以将项目定位于豪宅项目，提升项目形象，瞄准高端用户，以全新的定位重新启动市场。
通过全新的豪宅定位拉升项目形象，同时也可提升项目的售价，挖掘项目的最大利润。
项目形象重塑 提升项目品质
手法之一：区位与产品独特化心法
区位的优势是“淡水湾花园”的最大优势。新天地周围原有“锦麟天地”、“华府天地”和“翠湖天地”三大高端豪宅，虽然由不同的发展商开发，但均不约而同地以“新天地”为卖点，并案名均以“天地”结尾。故而创造性地打造了“新天地豪宅板块”之板块概念，将“淡水湾花园”融入其中，并在案名后冠以“东方天地”的推广名，以“淡水湾花园•东方天地”与原有三大豪宅并称“新天地豪宅板块四大天王”，通过与高端项目的绑定有效地拉升了楼盘档次，使项目得以从周边楼盘中脱颖而出，以“新天地豪宅板块明日之星”的项目形象重新示人，创造出独特的项目卖点，同周边其他楼盘进行有效区分。
手法之二：淡市中抢占市场份额心法
宏观调控后的○六年上半年上海楼市，观望气氛散布高中低端市场，而市中心区的优质产品由于较大的升值潜力，仍旧为市场所关注，尤其是境外资金所关注。产品多样化是扩大市场最有效的方法之一，由于临近淮海东路CBD商务区，故将其中一幢改造成精品式商务公寓，吸纳投资型客户，不仅满足客户对资产长期持有的需求，也满足对投资的需求。这样不仅拓展了市场份额，而且也在一定程度上提升了楼盘形象。
手法之三：形象提升重塑心法
项目品质的提升，体现在产品的方方面面，由于工程进度在进场时已达结构封顶，产品硬件的改造已难有大的作为，故此在销售现场档次提升、打造豪华示范单位、销售道具全方位升级换代等宣传和销售道具方面精心调整设计，彰显项目豪宅品质，迎合客户品位。
手法之四：价格不减反加心法
在提升项目档次的同时，充分挖掘产品价值，升客户层次，满足目标客户在心理层面的需求，真正做到豪宅产品、贵族生活、高端价格，也满足了发展商追求利润的最大化。
手法之五：客源提升心法
由于原有目标客户定位的不准确，前来售楼处参观的客户层次较低，难以承受“淡水湾花园”的售价，能否对目标客户进行有效提升，关系到项目能否成功，因此将宣传的重点放在寻求资金充裕实力买家上，寻求那些长线投资、逢低吸纳、看好前景的信心买家。
手法之六：低投入高回报心法
以极低的广告投入积蓄大量忠实客户，一直是置业国际享誉业内的操盘特点之一，“淡水湾花园•东方天地”也同样如此。对各种广告资源加以整合，组成高效实用的媒体组合，以极少的广告投入撬动市场，引起客户关注，积聚广告效应。同时依靠客户滚动，创造口碑传播，取得事半功倍的效果，创造销售佳绩。
全新广告推广 引起市场关注
广告的推广方面也进行精心排布，不仅在广告画面的设计上凸显豪宅项目的特有气质，而且将项目的推广分为不同的几个阶段：以“全球招募国际级设计大师”拉开形象重塑序幕、当选“二○○六十大期待楼盘”，引起市场众多关注、软硬广告配合，使市场对 “淡水湾花园•东方天地”逐渐了解加深，一改以往的不尽人意，令人耳目一新。特别是“新天地豪宅板块”概念逐渐深入人心，成为媒体和专业杂志争相引用的概念之一。
不仅如此，对沪港两地市场同时出击，国内外市场同时启动，引入国际化概念，吸纳境外客户，两地市场相互配合，推波助澜。
有效积累客源 销售引领市场
有效的客户积累也是制胜的关键之一。通过VIP卡的发放，利用意向金和购房优惠双管齐下，对有诚意的意向客户进行锁定，并在入票的同时即进行购房意向登记，有效避免了房源的冲突和争抢，使后期的公开发售不仅气氛热烈又避免了客户的流失。
同时，对可售单位进行限量推出，造成供不应求的销售态势，形成心理压迫，使客户感到单位珍希难求，形成迅速去化。
准确的定位、创新而关键的“新天地豪宅板块”概念塑造、有效的推广和独特的聚客手法，使“淡水湾花园•东方天地”在接手后的短短半年时间中重新得到了市场的关注和认可，虽然经历宏观调控的严峻环境，但淡市不淡，两次推售均获极大的成功。
取得业绩:
1、2006年5月27日推出7#楼86套2房3房4房单位，开盘半月即销售逾九成，直接拉升了卢湾区销售均价！
2、2006年10月21日推出3#楼45套2房4房单位，开盘一周销售逾七成，在“限外令”后低迷的上海高端住宅市场中支撑卢湾区成交量及成交均价，荣膺上海市中心三区（静安、卢湾、黄浦）二○○六年十月销售季军！
